借地権の更新

旧借地権では、存続期間が満了しても借地人が更新請求をすることによって契約を続けることができました。地主は更新請求を拒否することができず、一度貸したら半永久的に土地を取り戻すことができなかったのです。更新請求をしなくても、借地人が借地を使用している限りは契約が続くのも旧法の特徴です。双方が更新を希望するのであれば問題ありませんが、地主が更新を希望しない場合は地主にとって不利な状況となってしまいます。

契約書その点、新法の借地借家法では更新の存続期間が短めに定められたうえに、地主が契約更新を希望しない場合は正当な事由によって拒否することが可能です。また、定期借地権という契約では、最初の契約で定められた期間以上の存続は認められません。つまり、更新はできないというわけです。あらかじめ期間を決めて土地を借りたい場合は定期借地権の土地を選べばよいですし、地主側も更新はしたくない場合は定期借地権で契約をすればよいでしょう。

ただし、旧法で契約してしまっている場合は、更新時にも旧法が適用されます。更新の手続きには旧法と新法で異なる対策が必要なため、手続きが複雑で難しいという場合は借地借家法にくわしい専門家に相談するのが得策です。


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旧法と新法の違い

土地旧法借地権は、大正時代に制定された法律です。存続期間の定めがなければ60年も土地を借り続けることが可能で、一度貸し出すと半永久的に貸し続けることになる特徴がありました。存続期間である60年が来ても、正当な事由がない限り地主は借地人に立ち退きを迫ることができないのです。借地人にとっては、有利な法律といえるでしょう。

現在では新法による借地契約をすることになりますが、旧法で契約をした借地に関しては新法施行後も旧法での規定が適用されています。新法の借地借家法では存続期間が短縮され、立退料を支払えば地主からの借地明け渡し請求が認められる可能性もありますが、旧法での契約ではこれらがかなわないわけです。新法に改正されたのには、地主と借地人のトラブルが絶えなかったことが関係しています。立ち退きのトラブルを防ぐためには、新しく定期借地権も定められています。契約時に存続期間が定められ、その期間が来たら更新は一切できないという法律です。

新法と旧法にこうした違いがあるのと同時に、これから土地を購入する場合は借地物件でもローンが組めるかどうかに注意しておくとよいでしょう。担保となる判断材料が建物だけで土地におよばない借地物件では、融資してくれない金融機関もあります。これは、旧借地権でも新法でも同じことです。旧法で半永久的に土地を借りられる契約を結んでいたとしても、建物が自然減失すれば借地権が終了するため、評価が低くなります。


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借地権は主に3種類

家建物の所有を目的とする地上権、あるいは土地に賃借権が、借地権です。例えば、一戸建てでも地主から借りた土地に家が建っている場合は、借地権付き建物といいます。借地権に、地上権のほかに債権である賃借権があり、賃借権は3つの種類に分かれています

旧借地権は、旧法によって契約された借地権を指します。更新し続ければ半永久的に借りたままでいられるのが特徴で、存続期間が定められていなければ、建物が老朽化して朽廃した段階で自動的に権利が消滅します。建物が朽廃したとしても、存続期間が定められていれば借地権は消えないわけです。建物が物理的になくなった場合でも、再築が認められることになっています。借地人側が有利なのが、旧借地権の特徴です

新法の借地借家法で定められた借地権の一つに、普通借地権があります。契約更新を請求されれば、地主に正当な事由がない限り更新する必要のある契約です。更新の契約期間は1回目が20年、以降は10年と設定されています。朽廃による消滅は定められておらず、減失後の建物再建には地主の承諾が必要です。承諾なく再建をおこなうと、借地権を失う恐れがあります。旧法と比べると、新法のほうが地主側に分があることがわかります
定期借地権では、借地契約の更新ができません。期間満了がきたら、借地を地主に返還しなければなりません。一戸建てなら存続期間50年以上と定められるのが一般的ですが、契約内容によっても存続期間は異なります。


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借地権は旧法と新法でどう違う?

クローバー平成4年から施行が始まった借地借家法は、借地権に関する旧法が改正された法律です。旧法が改正されたからには、借地借家法には旧法との違いがあります。ここでは、借地借家法と旧借地権との違いや更新の問題についてお話しましょう。

借地権には、従来からの旧借地権・新法による普通借地権と定期借地権の3種類があります。新法の制定によって、地主と借地人双方の公平さが保たれるようになったのが特徴です。更新をしない見込みの場合は定期借地権でも問題ありませんが、新法での借地契約をするうえで更新を続ける可能性がある場合は普通借地権で契約できる借地がよいでしょう。

旧法と新法の大きな違いは、存続期間にあります。旧法では地主が立退料を支払っても契約を終了するのが困難だったのに対して、新法ではそもそも存続期間が短めに定められています。一切更新ができない定期借地権もあり、地主と借地人双方に比較的公平な法律に改正されています。

旧法で契約を結んでいれば、更新時にも未だに旧法が適用されます。新法で契約した場合は新法なりの更新となり、定期借地権などは一切の更新が認められない契約です。旧法よりは新法のほうが更新期間が短く、旧法と違って借地人が請求しなければ更新となりません。また、正当な事由が認められれば、地主が借地人の更新請求を拒否することも可能です。旧法と新法では更新に大きな違いがあるため、専門家に相談するのが確実な手続きとなるでしょう。


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