借地権の更新

旧借地権では、存続期間が満了しても借地人が更新請求をすることによって契約を続けることができました。地主は更新請求を拒否することができず、一度貸したら半永久的に土地を取り戻すことができなかったのです。更新請求をしなくても、借地人が借地を使用している限りは契約が続くのも旧法の特徴です。双方が更新を希望するのであれば問題ありませんが、地主が更新を希望しない場合は地主にとって不利な状況となってしまいます。

契約書その点、新法の借地借家法では更新の存続期間が短めに定められたうえに、地主が契約更新を希望しない場合は正当な事由によって拒否することが可能です。また、定期借地権という契約では、最初の契約で定められた期間以上の存続は認められません。つまり、更新はできないというわけです。あらかじめ期間を決めて土地を借りたい場合は定期借地権の土地を選べばよいですし、地主側も更新はしたくない場合は定期借地権で契約をすればよいでしょう。

ただし、旧法で契約してしまっている場合は、更新時にも旧法が適用されます。更新の手続きには旧法と新法で異なる対策が必要なため、手続きが複雑で難しいという場合は借地借家法にくわしい専門家に相談するのが得策です。


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旧法と新法の違い

土地旧法借地権は、大正時代に制定された法律です。存続期間の定めがなければ60年も土地を借り続けることが可能で、一度貸し出すと半永久的に貸し続けることになる特徴がありました。存続期間である60年が来ても、正当な事由がない限り地主は借地人に立ち退きを迫ることができないのです。借地人にとっては、有利な法律といえるでしょう。

現在では新法による借地契約をすることになりますが、旧法で契約をした借地に関しては新法施行後も旧法での規定が適用されています。新法の借地借家法では存続期間が短縮され、立退料を支払えば地主からの借地明け渡し請求が認められる可能性もありますが、旧法での契約ではこれらがかなわないわけです。新法に改正されたのには、地主と借地人のトラブルが絶えなかったことが関係しています。立ち退きのトラブルを防ぐためには、新しく定期借地権も定められています。契約時に存続期間が定められ、その期間が来たら更新は一切できないという法律です。

新法と旧法にこうした違いがあるのと同時に、これから土地を購入する場合は借地物件でもローンが組めるかどうかに注意しておくとよいでしょう。担保となる判断材料が建物だけで土地におよばない借地物件では、融資してくれない金融機関もあります。これは、旧借地権でも新法でも同じことです。旧法で半永久的に土地を借りられる契約を結んでいたとしても、建物が自然減失すれば借地権が終了するため、評価が低くなります。


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